Người viết 
Nội dung bài viết
Đối tượng, vai trò đăng kí đất đai
Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí đất đai trên phạm vi cả nước. Bởi vậy, đăng kí đất đai khác với các công tác đăng kí khác là người được đăng kí đất đai chỉ có quyền sử dụng và đồng thời phả có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. Do đó đăng ký đất đai chỉ là đăng kí quyền sử dụng đất đai, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng sẽ có những quyền và nghĩa vụ khác nhau.
Đăng kí đất đai luôn phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật hiện hành và thông qua đăng kí đất đai xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phải đăng kí. Như vậy đối tượng của đăng kí đất đai là quyền sử dụng đất bao gồm các quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng với mục đích cụ thể.
Đất đai thường có liên quan, gắn bó không thể tách rời với các loại tài sản cố định trên đất như nhà cửa và các loại công trình xây dựng khác trên đất…; các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, việc đăng kí đất đai không thể không quan tâm đến đối tượng đặc biệt là đất đai để đảm bảo các quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân của Nhà nước về đất đai.
Vai trò của đăng ký đất đai
– Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sử hữu toàn dân đối với đất đai
+ Hiến pháp năm 1982 lần đầu tiên quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
+ Bảo vệ chế độ sử hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung toàn xã hội trong sử dụng đất.
– Đăng ký đất đai là điều kiện là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất:
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành Tài nguyên và Môi trường, yêu cầu thông tin đất đai phục vụ cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần nắm bao gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể (góc, cạnh), kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những rang buộc vê quyền sử dụng, những tháy đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng (do địa phương quản lý) các thông tin cần nắm gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Nguyên tắc đăng ký đất đai
– Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
Nguyên tắc đồng thuận trong đăng ký đất đai
– Nguyên tắc đồng thuận: người đăng ký đất đai với tư cách là chủ thể đối với việc đăng ký phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
Nguyên tắc công khai trong đăng ký đất đai
– Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
Nguyên tắc chuyên biệt hóa trong đăng ký đất đai
+ Trong đăng ký đất đai, chủ thể là người có quyền đăng ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ rang, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Việc chuyên biệt hóa các đối tượng đăng ký có vai trò quan trọng đói với việc xác định chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt hóa tài sản đăng ký
đạt được trên cơ sở định nghĩa rõ ràng và mô tản chính xác đơn vị đăng ký. Các hệ thông đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa dất làm đơn vị đăng ký.
+ Nguyên tắc chuyên biệt hóa còn gọi là nguyên tắc riêng biệt về các đối tượng trong đăng kí đất đai: đất đai, chủ thể có quyền sử dụng, nghĩa vụ của chủ thể phải thực hiện. Trong đăng kí tài sản trên đất: đất đai, chủ thể có quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ của chủ thể phải thực hiện.
+ Nguyên tắc này đòi hỏi trong đăng kí đất đai, xây dựng hệ thống đăng kí đất đai phải riêng biệt đất đai và bất động sản, các đối tượng này phải được xác định rõ ràng về mặt pháp lí, đơn nghĩa về mặt pháp lí, bất biến về mặt pháp lí (đơn nghĩa là duy nhất của một chủ thể, bất biến là không có sự thay đổi). Phải làm rõ đơn nghĩa, bất biến về mặt pháp lí của các tài sản đất đai, chủ thể sử dụng, nghĩa vụ của chủ thể.
+ Trong đó, đất đai rất dễ để rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến do dựa vào kết quả điều tra đo đạc địa chính (mỗi thửa đất đều có 1 số liệu riêng biệt). Tài sản trên đất (cây lâu năm, rừng trồng, nhà ở, công trình xây dựng); nhà ở (gồm diện tích xây dựng, diện tích chiếm dụng) đều dựng vào kết quả đo đạc địa chính → rất dễ rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến.
+ Chủ thể có quyền sử dụng/quyền sở hữu tài sản nói chung rất khó rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến vì theo luật đất đai VN còn thừa nhận quyền chung trong sử dụng đất, sở hữu tài sản → dẫn đến hệ lụy là tranh chấp đất đai → không rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến và tranh chấp thì cần loại bỏ quyền chung trong sử dụng đất và sở hữu tài sản.
Quốc gia nào thực hiện được nguyên tắc công khai và chuyên biệt hóa thì hệ thống đăng kí đất đai của quốc gia đó tốt nhất.
Để đăng ký đất đai chủ sử dụng cần đo vẽ bản đồ hiện trạng, sau khi đơn vị dịch vụ đạc đo vẽ lập bản vẽ hiện trạng vị trí. Bản vẽ hiện trạng vị trí sẽ được Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan Tài nguyên môi trường địa phương kiểm tra nội nghiệp, kiểm định bản vẽ đạt yều cầu thì chủ sử dụng nộp bản vẽ và hồ sơ đăng ký đất đai
Bình luận